不動産の売却を検討する際、「囲い込み」という言葉を耳にすることがあります。この「囲い込み」とは、不動産会社が売主から預かった物件情報を、他の不動産会社に意図的に開示せず、自社で買主を見つけようとする行為を指します。一見すると、自社で買主を見つけることは効率的にも思えますが、実は売主にとって大きな不利益をもたらす可能性を秘めているのです。この行為は、売主がより有利な条件で売却できる機会を奪い、結果として売却価格の低下や売却期間の長期化につながることが少なくありません。不動産の取引において、公平性と透明性は非常に重要であり、囲い込みはこれらの原則に反する行為といえます。当記事では、そんな不動産売却における囲い込みに関する情報を詳しく解説していきましょう。目次不動産「囲い込み」の基本的な理解引用元:photoAC不動産における「囲い込み」とは、売主から売却を依頼された不動産会社が、物件情報を他の不動産会社に流通させないことで、自社で買主を見つけようとする行為を指します。これは、不動産流通標準情報システムである「レインズ(REINS)」への登録を遅らせたり、他の不動産会社からの問い合わせに対し「商談中」や「案内済み」などと虚偽の情報を伝えたりすることで行われます。不動産会社がこのような行為を行う背景には、売主と買主の双方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙う意図があります。両手仲介は合法的な取引形態ですが、囲い込みを伴う場合は、売主の利益が損なわれる可能性が生じます。両手仲介自体は、売主と買主双方のニーズを満たし、スムーズな取引を促進するメリットがある場合もあります。例えば、不動産会社がその地域の物件特性や市場動向に精通しており、売主・買主双方にとって最適なマッチングができるケースです。しかし、囲い込みを伴う両手仲介は、売主が希望する価格での売却機会を狭め、市場競争原理が働きにくくなるため、売却価格が適正価格よりも低くなる恐れがあります。不動産会社が囲い込みをする理由と売主の不利益引用元:photoAC不動産会社が囲い込みを行う主な理由は、前述の通り「両手仲介」によって、売主と買主の双方から仲介手数料を得ることにあります。片手仲介(売主または買主のどちらか一方からのみ手数料を得る)に比べて、両手仲介の方が収益性が高いため、不動産会社にとっては魅力的な選択肢となり得るでしょう。囲い込みによって、売主は以下のような不利益を被る可能性があります。売却価格の低下広く市場に情報が公開されないため、多くの買主候補の目に触れる機会が失われます。これにより、競争原理が働かず、希望する価格での売却が難しくなるばかりか、相場よりも低い価格で売却せざるを得ない状況に陥る可能性があります。売却期間の長期化物件情報が一部の不動産会社にしか届かないため、買主が見つかるまでに時間がかかります。早期に売却したいと考えている売主にとっては、大きなデメリットです。機会損失もし囲い込みが行われなければ、より良い条件(高値や早期売却)を提示する買主が現れた可能性があったにもかかわらず、その機会を失ってしまいます。「囲い込み」が疑われる具体的なケース引用元:photoAC不動産会社による「囲い込み」は、巧妙に行われることが多く、売主がその実態を把握することは容易ではありません。しかし、いくつかの兆候を知っておくことで、囲い込みが行われている可能性を早期に察知できる場合があります。・レインズへの登録が遅い、またはされていない宅地建物取引業法では、専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した場合、不動産会社はそれぞれ7日以内、5日以内にレインズへ物件情報を登録する義務があります。この登録が遅い、あるいはいつまでも登録されない場合は、囲い込みの可能性を疑うべきです。レインズに登録されることで、全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになり、より多くの買主候補にアプローチできます。・他の不動産会社からの問い合わせに対する対応が悪い売却を依頼した不動産会社を通じて、他の不動産会社から物件に関する問い合わせがあったにもかかわらず、「商談中」「案内済み」などと伝えられたり、連絡が取れにくい状況が続いたりする場合も注意が必要です。これは、意図的に他の不動産会社からの紹介を妨害している可能性があります。・内見希望者がなかなか現れない物件の条件が悪くないにもかかわらず、内見希望者が極端に少ない場合、情報が広く公開されていない可能性が考えられます。一般的に、魅力的な物件であれば、市場に情報が出ればある程度の内見希望者は現れるものです。・売却活動の報告が不十分媒介契約の種類にもよりますが、不動産会社は売却活動の状況を定期的に売主に報告する義務があります。報告が遅い、内容が抽象的で具体的な活動が見えない、といった場合は、真摯な売却活動が行われていない可能性があります。・特定の買主を過度に推奨してくる不動産会社が、自社で見つけてきた特定の買主を過度に推し、他の可能性を探ろうとしない場合も、囲い込みの兆候かもしれません。これは、両手仲介を成立させたいがために、売主にその買主との契約を急がせている可能性があります。これらの兆候が見られた場合、すぐに囲い込みと断定することはできませんが、売主は積極的に不動産会社に状況を確認し、必要であれば媒介契約の見直しや、他の不動産会社への相談を検討すべきです。「囲い込み」から身を守るための売主ができる対策引用元:photoAC不動産の「囲い込み」から自身の利益を守るためには、売主自身が積極的に行動し、適切な知識を身につけることが重要です。1.複数の不動産会社を比較検討する引用元:photoAC媒介契約を結ぶ前に、複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの売却戦略や担当者の対応を比較検討しましょう。信頼できる不動産会社を選ぶことが、囲い込みを回避する第一歩となります。会社の規模や実績だけでなく、担当者の専門知識やコミュニケーション能力も重視しましょう。2.専任媒介契約・専属専任媒介契約の特性を理解する引用元:photoACこれらの契約形態は、売却活動の窓口を一本化できるメリットがありますが、囲い込みのリスクも高まります。契約内容を十分に理解し、特にレインズへの登録義務や売却活動報告の義務について、不動産会社と明確に確認しておくことが大切です。一般媒介契約であれば、複数の不動産会社に依頼できるため、囲い込みのリスクは低減されますが、各社との連携や情報管理は売主自身で行う必要が出てきます。3.レインズの登録状況を確認する引用元:photoAC媒介契約締結後、速やかにレインズに登録されているかを確認しましょう。不動産会社から渡される「登録証明書」には、登録番号や登録年月日が記載されています。売主は、この登録番号を使って、不動産流通機構のウェブサイトから自分の物件情報が正確に登録されているかを確認できます。もし登録がされていない、あるいは情報が間違っている場合は、すぐに不動産会社に確認を取りましょう。4.売却活動の報告をこまめに求める引用元:photoAC媒介契約の種類に応じて、不動産会社には定期的な活動報告の義務があります。積極的に報告を求め、内見の件数や問い合わせ状況、広告活動の状況などを具体的に確認するようにしましょう。報告が曖昧だったり、遅れたりする場合は、具体的な理由を尋ね、改善を要求することが必要です。不安な点や疑問に思うことがあれば、遠慮なく不動産会社に質問し、納得できるまで説明を求めましょう。透明性の高いコミュニケーションは、信頼関係を築き、囲い込みの抑制にもつながります。もし「囲い込み」被害に遭ってしまったら引用元:photoACもし、ご自身の物件が「囲い込み」の被害に遭っていると強く疑われる場合は、以下の対応を検討しましょう。①不動産会社への確認と改善要求引用元:photoACまずは、売却を依頼している不動産会社に対し、具体的な状況(レインズの登録状況、他の不動産会社からの問い合わせに対する対応など)について説明を求め、改善を要求します。誠実な不動産会社であれば、この段階で問題解決に向けて動くはずです。②媒介契約の解除引用元:photoAC改善が見られない場合や、信頼関係が崩れてしまった場合は、媒介契約の解除を検討します。契約解除には、期間満了によるものと、債務不履行によるものがあります。囲い込みは、不動産会社の義務違反(善管注意義務違反など)に該当する可能性があるため、債務不履行を理由に解除できる場合があります。ただし、契約書の内容や状況によって対応が異なるため、解除を検討する際は、契約書をくわしく確認し、必要であれば弁護士や専門家のアドバイスを求めることをお勧めします。③他の不動産会社への相談引用元:photoAC契約を解除した後は、改めて信頼できる他の不動産会社を探し、売却を依頼することを検討しましょう。これまでの経緯を説明し、囲い込みが起きないような売却活動を依頼することが重要です。④関係機関への相談引用元:photoAC不動産会社とのトラブルが解決しない場合、国土交通省の各地方整備局や、宅地建物取引業保証協会、不動産公正取引協議会などの関係機関に相談することも可能です。これらの機関は、不動産取引に関する苦情を受け付け、指導や助言を行う役割を担っています。健全な不動産取引を目指して引用元:photoAC不動産の売却は、人生において非常に大きな取引の一つです。売主としては、自身の資産を最大限に評価してもらい、適正な価格で売却したいと考えるのは当然のことです。そのためには、不動産会社に任せきりにするのではなく、売主自身も積極的に情報収集を行い、適切な知識を身につけることが不可欠です。不動産会社を選ぶ際には、会社の規模や知名度だけでなく、担当者の専門性、誠実さ、コミュニケーション能力などを総合的に判断することが重要です。また、媒介契約の内容を十分に理解し、疑問点があればその場で解消しておくようにしましょう。定期的な売却活動の報告を求め、状況を把握し続けることで、万が一の囲い込みを早期に察知し、対策を講じることが可能になります。不動産流通業界全体としても、透明性の高い取引を推進するための取り組みが進められています。例えば、レインズの機能強化や、不動産会社のコンプライアンス意識向上に向けた研修なども行われています。しかし、最終的に自身の利益を守るのは売主自身であることを忘れてはなりません。大阪府で不動産売却を成功させる!おすすめの不動産会社と選び方のポイント引用元:photoAC大阪府での不動産売却を検討しているものの、どの不動産会社に依頼すれば良いのか迷っている方も多いのではないでしょうか。不動産売却は人生でそう何度も経験することではないため、信頼できるパートナー選びが非常に重要です。大阪府内には数多くの不動産会社が存在し、それぞれ得意な分野や強みが異なります。高値での売却、早期売却、複雑な条件の売却など、あなたの売却ニーズに合った不動産会社を見つけることが、成功への鍵となるでしょう。ここからは、2025年における大阪府でおすすめの不動産会社を厳選し、それぞれの特徴や強みを紹介するとともに、後悔しない不動産会社選びのポイントをくわしく解説していきます。1.ハウスドゥ 阪急高槻南(阿佐建築工務株式会社)引用元:ハウスドゥ 阪急高槻南公式HP屋号ハウスドゥ 阪急高槻南会社名阿佐建築工務株式会社本社所在地〒569-0072大阪府高槻市京口町8-7電話番号0120-188-084公式サイトURLhttps://hankyutakatsukiminami-housedo.com/sell/%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m14!1m8!1m3!1d6548.58452525886!2d135.624662!3d34.848883!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x6001031438968c25%253A0x46e20eb474b36839!2z44OP44Km44K544OJ44KlIOmYquaApemrmOanu-WNlw!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1746702065887!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3Eハウスドゥ阪急高槻南は、売主の多様な売却ニーズに応える不動産会社です。一級建築士が物件の魅力を最大限に引き出し、効果的なブランディングを行うことで、高値での売却を目指します。迅速な対応を強みとしており、最短1週間での現金化や、リースバック、買取保証といった柔軟な売却プランも提供。相続物件の売却においては、行政書士、司法書士、税理士といった専門家と連携し、複雑な手続きも円滑に進めることが可能です。初めて不動産売却を行う方も、安心して相談できる丁寧で分かりやすいサポート体制が整っています。もっと詳しく阿佐建築工務について知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧下さい。ハウスドゥ 阪急高槻南(阿佐建築工務)の口コミ・評判は?気になる売却実績や、特徴を紹介 阿佐建築工務株式会社はこんな人におすすめ!阿佐建築工務での不動産売却は以下の方におすすめです。相続物件をできるだけ高く・早く売却したい人(一級建築士事務所でもあるため、劣化のある物件でも未来の姿を見せることができるため)早く現金化したい人(最短一週間での現金化が可能)阿佐建築工務は、税理士や司法書士などの専門家とも提携しており、気軽に相談できるのも嬉しいポイントです。プロならではの視点から最適な不動産売却をサポートしてくれるでしょう。阿佐建築工務での不動産売却を検討したい!という方は、こちらの公式サイトも参考にしてみてください。2.三井のリハウス 高槻センター引用元:三井のリハウス公式HP会社名三井不動産リアルティ株式会社本社所在地〒100-6001東京都千代田区霞が関3-2-5TEL:03-6758-4060大阪府エリアの拠点所在地〒569-1117大阪府高槻市天神町1-9-6西島ビル1FTEL:0120-313-189公式サイトURLhttps://www.rehouse.co.jp/store/takatsuki/%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m14!1m8!1m3!1d6548.144967027202!2d135.618003!3d34.854406!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x600102b838fc3a99%253A0xe23ffaa6df47347c!2z5LiJ5LqV44Gu44Oq44OP44Km44K5IOmrmOanu-OCu-ODs-OCv-ODvA!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1746702123146!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3E三井のリハウス高槻センターは、高槻市と三島郡島本町に特化した地域密着型の不動産会社です。全国展開している三井不動産グループの一員として、50年以上の実績と培われた信頼があります。その豊富な市場データを活用し、それぞれの物件に合った最適な売却戦略を提案してくれるでしょう。また、物件の魅力を最大限に引き出すプロのカメラマンによる撮影や、多角的な広告戦略といった強固なマーケティング体制も強みで、売却成功へと導くためのサポートが充実しています。3.CASAの仲介(関西不動産販売株式会社)引用元:関西不動産販売株式会社公式HP屋号CASAの仲介会社名関西不動産販売株式会社本社所在地〒569-1124大阪府高槻市南芥川町16-3TEL:072-686-1080高槻エリアの拠点所在地〒569-0023大阪府高槻市松川町21番12号TEL:072-676-4000公式サイトURLhttps://kansaisan.co.jp/%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m14!1m8!1m3!1d52396.02145337528!2d135.631146!3d34.837344!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x600102cb03c330d5%253A0xc19290ff13a457e3!2z6Zai6KW_5LiN5YuV55Sj6LKp5aOy5qCq5byP5Lya56S-IOmrmOanu-WNl-W6lw!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1746702165429!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3ECASAの仲介(関西不動産販売株式会社)は、京阪神エリアに根ざした地域密着型の不動産会社です。査定から契約完了までを専任のスタッフが一貫してサポートするため、安心して売却を進められます。市場データに基づいた適切な価格設定と販売戦略により、高値かつスムーズな売却が期待できるでしょう。広告費や手数料を抑えたプランの提案に加え、住み替え支援などのアフターサービスも充実しています。オンラインと店舗を組み合わせた多角的な集客方法で、幅広い買主層にアプローチできる点も強みです。これまで培ってきた実績と信頼から、多くの売主に選ばれている不動産会社の一つと言えます。まとめ引用元:photoAC不動産の「囲い込み」は、売主が知らず知らずのうちに不利益を被ってしまう可能性のある行為です。しかし、この囲い込みの実態を正しく理解し、適切な対策を講じることで、自身の資産を有利な条件で売却できる可能性を高めることができます。重要なのは、「任せきりにしない」という売主の姿勢です。複数の不動産会社を比較検討し、信頼できるパートナーを選ぶこと。媒介契約の内容を十分に理解し、特にレインズへの登録義務や報告義務を確認すること。そして、売却活動の状況を定期的にチェックし、疑問があれば積極的に質問すること。これらの行動は、囲い込みのリスクを低減し、売主にとって最適な売却を実現するための鍵となります。不動産売却は複雑なプロセスを伴いますが、正しい知識と情報武装によって、安心して取引を進めることができるでしょう。もし、この記事を読んで不安を感じた場合は、すぐに不動産会社に確認を取るか、信頼できる専門家や相談機関に問い合わせてみることをお勧めします。あなたの不動産売却が、成功裡に終わることを心から願っています。当メディアでは、次の記事もよく読まれています。ぜひ参考にしてください!不動産売却の最適なタイミングとは?成功の秘訣を解説瑕疵担保責任とは?不動産・中古車取引の基礎知識を解説マンションを売りたいと考えている方必見!売却の基本的な流れや高く売る為のコツまで詳しく解説